广州市越秀区，面积33.8平方公里，是全市行政区划中面积最小的一个。土地开发已近饱和，新增产业用地十分有限。
“百县千镇万村高质量发展工程”实施以来，越秀区把目光投向了存量空间。老旧物业改造、传统商圈提升、专业市场转型，一系列举措正在逐步推开。记者近日走访多个点位，透过具体案例，观察老城区在有限空间内推动产业升级的探索与实践。
盘活存量：向低效空间要发展空间
大东街庙前西街的“一方东山”项目，是越秀区存量更新的一个典型案例。
这处物业改造前主要用于五金建材零售，业态相对低端，空间利用效率不高。区属国企收回物业后，在保留既有建筑结构的基础上，对外立面和内部功能进行了改造，引入文创设计、品牌零售、精品餐饮等业态。二期项目引入文化艺术策展空间、广东文艺名家交流中心等文化IP。改造完成后，园区年租金及营收贡献超过1400万元，商户数量从110家增加至250家，庙前西商圈整体集聚商户超过300家。项目先后获评全国城市新一线街区案例、省级特色步行街（商圈）。
距离“一方东山”不远的均益球场，闲置三十余年后重新启用。街道引入专业体育运营机构，将原有空地改造为飞盘、匹克球运动场地，采取商业运营与公益时段相结合的模式，为周边居民提供了新的运动空间。
华乐街环市东商圈是广州早期的中央商务区，在城市发展重心东移后经历了一段调整期。更新工作从楼宇立面整治、公共空间优化、夜间景观提升等基础工程入手，在提升环境品质的基础上推进招商。目前已引进安居集团、燕语茶业等57家企业项目，盘活闲置商务物业3.5万平方米。保隆生命健康大厦新增可招商面积约1.4万平方米，“一方麓景”项目改造完成后预计释放招商面积1.37万平方米。中粮-达瑞兴生命健康产业园落户该区域，已引入5家医疗和技术类企业。环市东商圈获评“都会级羊城夜市先行区”，周边重点酒店入住率稳定在90%以上。
华乐街环市东商圈夜景
对于土地资源紧张的老城区而言，存量空间是重要的产业载体。通过物业收储、功能重塑、环境提升等手段，低效空间可以转化为符合现代产业需求的载体。
商圈提质：老街区探索功能升级
北京路步行街近三年客流量均突破一亿人次，2025年达到1.35亿人次。目前街区集聚1224个品牌，其中72家为旗舰店。主街背后分布着200余家特色小店，形成了主街走流量、后街做差异化的商业格局。
空间拓展方面，北京路正在推进“南拓、西联、东扩”战略，与海珠广场、天字码头形成联动。人民街牵头组建北京南路商圈消费联盟，将北京路天河城、同庆坊、天字码头三个消费节点串联，打造“上岸即消费、消费享码头礼遇”的一体化消费场景。
光塔街惠福西路大德国医坊片区的更新，走的是微改造路线。片区以“中医药+”为方向，引入陈李济等老字号及三家三甲医院的名医工作室，融“医养、食养、康养”于一体。同时设置AI健康小屋，提供自助体质检测服务。“一方惠福”产业园改造后，成为融合广府文化、中医药与康养产业的商业综合体。
人民街万菱广场、山海城等传统批发市场，利用临街外摆空间将非遗文创、海味干果等品类向公众展示，使批发市场兼具展示功能。与万菱广场合作建设的潮玩选品中心，搭建了“产品展示、渠道拓展、品牌推广、订单对接”服务平台，推动传统玩具批发从单一交易向“展示+贸易”一体化转型。
数字赋能：专业市场探索转型路径
越秀区现有143家专业市场，占广州市总量的约28%，产品覆盖全球100多个国家和地区。近年来，部分市场开始借助数字化手段探索转型。
流花服装批发市场搭建了LIUHUAMALL跨境电商平台，业务触达全球200多个国家和地区，年访问量突破1亿次。同步上线的LIUHUAAI智能工具，提供翻译、制图等12项功能，帮助商户降低国际贸易操作门槛。白马服装市场建设的“白马智选”平台，引入了VR逛店、AI换装等应用场景，入驻品牌超过300家，点击量超过50万次。与金融机构合作升级的“白马支付”系统，已归集线上线下交易额超过6.6亿元。流花商圈内，白马、红棉、流批等市场累计投入约1.06亿元用于改造升级。
矿泉街美博城获评“中国商品市场综合百强”，获得全国美妆行业首个1039市场采购贸易试点资质，与阿里巴巴国际站合作建设全球美妆选品中心，上线品类超过10万个。截至2026年6月底，试点出口额达2000万元。“矿泉美妆小镇”入选广东省“乐购小镇”。U:US时装城完成改造升级，以时尚买手制模式重塑服装批发业态。御龙外贸服装城成立广州首个专业市场“一带一路”贸易综合服务平台，面向非洲及共建国家客商提供贸易服务。汇富FIT数创园聚焦数字创意产业，已吸引一批企业入驻。
惠福西半导体国际展贸中心2025年为辖内半导体企业与阿联酋、澳大利亚等5国客商建立对接，合作从单纯贸易向“技术集成+解决方案”延伸。
记者观察
从记者走访的情况看，越秀区在“百县千镇万村高质量发展工程”框架下推进产业更新的探索，呈现几个特点。
一是注重从存量空间中挖掘潜力。面对土地资源紧缺的客观约束，通过老旧物业改造、闲置地块盘活、商务楼宇整治等方式，逐步释放产业载体空间。瑶台城中村改造正在推进中，未来将释放百万平方米产业空间。
二是注重传统产业基础的延续与提升。中医药、服装批发、美妆贸易等领域，是越秀区长期形成的产业积淀。更新过程中没有简单置换，而是通过空间改造、数字化工具应用、商业模式调整等手段，使原有业态逐步升级。
三是注重政府和市场各司其职。政府承担环境整治、公共空间改造、政策通道搭建等职能，具体运营和商业导入由市场主体完成。这种分工模式在实践中取得了较好效果。
从一方东山的文创园到环市东的“二次生长”，从流花商圈的数字化出海到矿泉美妆的全球选品，越秀区正将“老”城的产业底子转化为“新”产业的发展势能。瑶台城中村改造即将释放百万平方米产业空间，广州智晟算力中心等新型基础设施加快建设，银发经济消费综合体等新赛道加紧布局。一幅更具想象力的产业图景，正在老城深处渐次展开。
《南方》杂志全媒体记者、南方+记者丨许俊仟
【图片来源】越宣
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【值班主编】林琳 蔡惠珍
【文章来源】南方杂志党建频道
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